“保交房”一头连着百姓福祉，一头连着城市发展，交付的是“民生”，稳定的是“民心”。2025年以来，许昌市房地产市场进入重要机遇期，各项“保交房”政策持续落地、高位运行，房价逐渐止跌回稳，供需结构进一步优化，信贷支持稳步增加，整体风险稳定可控。虽然许昌市房地产市场在政策持续托举下呈现弱复苏迹象，销售环比改善、价格初现企稳，但多数房地产企业仍处于深度调整期，高库存、弱预期、资金压力等核心挑战依然突出。如何持续提振消费者信心和预期，用足用好保交房政策，帮助房企筑牢止跌回稳的基础，仍需要从政策、宣传等层面协同发力。
一、当前许昌房地产市场运行情况
（一）市场呈现弱复苏特征。许昌市房地产市场在政策持续发力下延续弱复苏格局。一是全市商品房市场呈现回暖趋势。受益于季节性因素（如“五一”假期促销）和政策效应深化，1-6月全市商品房累计成交10758套，实现成交面积132.3万平方米，成交金额709979.34万元。二季度商品房销售面积和销售额较一季度分别增长2.99％和5.84％，市场活跃度有所提升。二是市场修复基础尚不牢固，内生动力有待增强。尽管环比数据改善明显，但许昌市1-6月份商品房累计成交量、成交面积和成交金额同比分别下降9.15％、11.78％、13.46％，这表明当前市场复苏主要依靠政策驱动，可持续性有待观察。
（二）市场结构性分化加剧。从许昌市房地产成交结构来看，刚需和改善型需求成为市场主力，消费者购房心态趋于理性，同时核心区域项目去化速度明显快于郊区项目，核心城区（魏都区、东城区）价格率先企稳甚至微幅回升，配套完善、学区优质的二手房源价格表现相对坚挺，远郊及非核心板块价格仍面临下行压力，“以价换量”现象普遍，市场呈现明显的区域分化特征，这种结构性差异也反映出购房者更加理性审慎的置业心态。
（三）房地产信贷供给持续稳定增加。一是开发贷保持增长态势。截至6月末，全市开发贷余额61.7亿元，较年初增加6.19亿元，较上年同期增加16.56亿元。受益于白名单扩围增效政策及城市更新工作的实行，全市各银行业机构持续加大对白名单项目的投放力度，全市开发贷保持增势。二是按揭贷款余额略有减少。截至6月末，全市个人住房按揭贷款余额868.72亿元，个人住房贷款较年初减少3.86亿元，较上年同期减少15.73亿元。一方面是因为住宅用地供应缩紧，房企拿地态度较为谨慎，供应量有所下降。另一方面则是受商转公、提前还款的影响，由于房地产市场仍处于低位盘整阶段，部分贷款人倾向于减少负债，进一步限制按揭投放规模增长。
（四）资产质量整体稳定。截止6月末，全市房地产不良贷款余额7.78亿元，较年初增加0.17亿元，较去年同期减少0.29亿元，不良率0.82％，较年初增加0.02％，虽然按揭不良呈“双升”态势，但总体保持稳定。近年来受问题楼盘、经济下行等因素影响，个人住房按揭不良率呈逐年上升趋势，但整体不良率仍常年处于全省平均水平之下，6月末许昌市个人住房贷款不良率低于全省平均水平0.37％，资产质量整体较稳定。
二、房地产市场存在的主要问题
（一）房地产市场结构性调整仍然承压。一是各区域房地产市场发展不均衡。中心城区在商品房批准预售以及成交情况方面明显优于各县域，一定程度上体现出了中心区域在发展上的虹吸效应，导致了县域购房需求存在外流情况。二是去化任务仍然繁重。截至6月末，全市新建商品住宅库存去化周期约20个月（按近6个月月均销售计算），虽较一季度末略有下降，但仍显著高于12-18个月的合理区间。非核心区域库存压力尤为突出，部分区域去化周期超过30个月，去化难度巨大。
（二）房地产市场止跌回稳基础还不牢固。受益于四个取消、四个降低、两个增长等多项房地产新政出台，房地产市场有企稳向好态势。但在经济环境未发生重大变化的情况下，目前房价缺乏回升的动力，市场自我修复的内生动力尚不强劲。调研了解到，房地产商普遍认为随着政策红利释放，市场已进入“政策驱动型修复期”。但许昌属三四线城市，因库存高企，政策传导效果较弱，开发商较多仍持观望态度。且居民购房意愿虽小幅回升但观望情绪仍占主流，倾向于“更多储蓄”的居民仍占多数。2025年房地产市场预计将呈“政策托底与市场出清并存”“核心回暖与边缘塌陷共生”的复杂图景，维护房地产市场止跌回稳还需继续发力。
（三）个人按揭贷款潜在风险不容忽视。从增量情况看，2025年以来，按揭贷款余额增速较上年持续环比下降的局面已有明显好转。从资产质量看，不良额较年初增加0.17亿元、不良率较年初上升0.02％，呈现双升态势，且当前关注类贷款余额增幅高达19.02％，明显超过按揭贷款增幅。整体来看，目前群众就业增收面临较大压力，叠加部分期房交付问题尚未完全解决，全市个人按揭不良贷款违约率仍有可能进一步提高。
（四）保交楼还款问题需重点关注。2025年，保交楼专项借款及配套融资将陆续进入还款周期，但受制于部分楼盘销售情况不佳，到期还本付息压力巨大。调查显示，许昌市保交楼专项借款到期还款规模26.05亿元，配套融资31.03亿元，还款时间集中在2025年下半年和2026年初。调研中各银行机构反映，目前来看所发放配套融资到期能正常还款，但是鉴于当前多省市开始使用专项债置换保交楼专项借款，但对应的直接配套融资到期后尚未明确政策安排，辖内配套融资后续还款来源及安全性问题仍需持续关注。
三、相关建议
（一）持续加强房地产金融政策落实。督促各银行机构切实优化房地产信贷政策，更好满足个人刚性和改善性住房需求；用足用好房地产金融16条和经营性物业贷、保障性住房再贷款政策，收购存量商品房用作配售型或配租型保障性住房等相关政策，有效稳定房企融资环境；持续落实好“白名单”扩围增效要求，推动更多合格项目纳入“白名单”，加快项目授信投放，保障项目建成交付，有力促进房地产市场止跌回稳。坚决落实党中央国务院关于构建房地产发展新模式的重要部署，加快业务模式再造和产品创新，全面做好金融适配和服务保障工作。
（二）加强房地产金融风险防范化解。督促各银行机构加强个人住房按揭贷款管理，严格执行项目封顶后再发放按揭的规定；密切关注保交楼项目还款安排，警惕房地产贷款押品重估风险，提前做好应对预案；督促法人机构加强对房地产领域风险处置；密切关注保交楼项目配套融资的风险状况。规范同房屋中介机构合作，严禁直接或变相向中介机构支付返佣等费用，规范市场秩序。
（三）加强区域房地产市场要素供需调配。建议地方政府一方面对存在较大库存去化压力的区域，构建“土地供应精准调控+存量盘活+配套提质”的协同机制，推动供需动态适配，促进房地产市场结构进一步优化升级。另一方面加强基础设施建设和公共服务配套投入，推动“智慧城市”升级，吸引人口和产业聚集，加速现阶段市场库存去化。
（四）加强房企项目资金链监控。建议相关部门定期对房地产项目的开发进度、销售进度、资金使用情况进行监控，对于建设进度迟滞、销售未达预期的项目及时发布行业预警，督促房企予以整改，特别是对于办理有住房开发贷款的项目，要充分考虑银行融资已先期代替监管资金进行工程款支付的因素，避免因预售监管资金不足，出现危及银行债权的情形。
（作者单位：许昌金融监管分局、建安金融监管支局）
